南充设备价值评估、房产评估、固定资产评估机构

公司名称:集慧资产评估（北京）有限公司 具体地点:北京房山区辰光东路16号院青创大厦（全国总部 微信号:zcpg968 联系人:李先生 集慧具备财政部门备案的资产评估资质，是中评协会员。 公司严格遵守独立、公正、客观和严守客户机密的职业道德，有完善的各项专业服务质量标准体系，为社会提供高质量、高效率的评估服务。 主要资产评估业务：企业价值评估、固定资产评估、无形资产评估(商标、软著、专利等知识产权、广告/宣传片/其他版权等)、厂房/养殖场/果树/苗圃等评估（含拆迁）、企业并购/收购评估、股权转让评估、技术入股、知识产权出资增资实缴注册资本等。 业务范围：北京，浙江-杭州、上海、天津、广东-深圳、山东-济南、河北-邯郸，江苏、安徽、江西、广西、四川、重庆、贵州、云南、西藏、新疆、内蒙古、陕西、宁夏、黑龙江、辽宁、吉林。 　　商业用地评估案例分析 　　admin 2020-07-13 10:58 案例一类 168被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。 　　评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的 佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。资产占有方委托中介机构进行评估。 　　评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料： 　　1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入; 　　2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入; 　　3.专业费用为建筑费用的10%; 　　4.预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%; 　　5.管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息; 　　6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%; 　　7.房地产综合资本化率为8%; 　　8.每年按365天计算： 　　9.本项目不考虑所得税因素。 　　根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估 　　案例分析过程： 　　1.1——2楼面积 　　3000×2=6000(平方米) 　　2.3——5层面积 　　1900×3=5700(平方米) 　　3.6层及6层以上面积 　　25000—6000—5700=13300(平方米) 　　4.年总收入(元) 　　6000×2000 5700×2×365×(1—10%) 13300×2.5×365×(1-10%) 　　=12000000十3744900 10922625 　　=26667525 　　5.年总费用(元) 　　26667525×(5% 17.5%) 25000×3000×1.1×0.1% 25000×3000×1%=6000193.13 82500 750000=6832693.13 　　6.年利润总额 　　26667525-6832693.13=19834831.87(元) 　　7.大厦价值=×[1-]=233558686(元) 　　8.建筑费用 3000×25000=75000000(元) 　　9.专业费用 75000000×l0%=7500000(元) 　　10.开发商利润 　　(75000000 7500000 5000000 地价)×25% 　　=87560000×0.25 0.25×地价 　　=21875000 0.25×地价 　　11.利息 　　地价×[一l] 5000000×[一1]十75000000×1.1 　　×60%×[—1] 75000000×1.1×40%×[-1] 　　=0.1576×地价 648631.61 3758526.61 814937.53 　　=0.1576×地价 5222095.75 　　12.地价 　　地价=233558686-75000000-7500000-5000000-21875000-0.25× 　　地价-0.1576×地价-5222095.75 　　地价 0.25×地价 0.1576×地价=118961590.3(元) 　　地价==84513775.43(元) 　　市场法、收益法、成本法 　　市场法：利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 　　收益法：通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。 　　成本法：指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。 　　资产评估三种基本方法的主要特点是: 　　1.市场法是以参照物经调整后的成交价格来确定其价值 　　2.成本法是以被评估资产的耗费来确定其价值 　　3.收益法是以被评估资产所产生的未来收益来确定其价值。 　　评估途径和方法是实现评估目的的手段。对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的，这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估途径和方法的不同而出现截然不同的结果，这是由于评估基本目的决定了评估途径和方法间的内在联系。 　　各种评估途径和方法都是从不同的角度去表现资产的价值。不论是通过与市场参照物比较获得评估对象的价值，还是根据评估对象预期收益折现获得其评估价值，抑或是按照资产的再取得途径寻求评估对象的价值，都是对评估对象在一定条件下的价值的描述，它们之间是有内在联系并可相互替代的。 　　重置成本 重置成本也称现行成本或重置价值，它是指在现时条件下，按功能重置资产，并使资产处于在用状态所耗费的成本。 　　以重置成本作为资产的价格标准，克服了历史成本标准忽视技术进步、通货膨胀所造成的价值失真的情况，能较为客观公正地反映资产的真实价格。但重置成本标准并不十全十美，它忽视了资产的盈利能力，而且带有较大的主观性，也不适用大多数企业整体资产的评估会计学堂整理的。 　　收益现值 收益现值是指资产产生的未来净现金流量的贴现现值之和。收益现值的本质是本金市场价格，是剩余价值的本金化。在市场经济条件下、投资者投资的直接目的是为了获得预期收益。 　　资产评估基本方法有哪些，以上的比较之法，能帮你更透彻的了各类资产评估基本方法之间的不同以及特点，具体使用时就能有针对性的选择，集慧资产评估公司将会为您所需，定制具体评估方案。欢迎联系集慧客服部经理，我们将全力助推贵司发展